Einer aktuellen Studie des Berliner Marktforschungsinstituts Empirica bestätigt einen Trend, der sich schon länger abzeichnet: Die Wahrscheinlichkeit einer platzenden Immobilienbranche wird immer höher. Doch welche Indikatoren sind dafür verantwortlich? Und welche Städte sind besonders nah „am Platzen“?
Begünstigende Umstände in 2020
Die Empirica Studie misst vierteljährlich vier Risikoindikatoren zur Blasengefahr in deutschen Top-Städten. Dazu zählen:
- ein schneller wachsender Kaufpreis als die Erhöhung der Mieten
- ein schneller wachsender Kaufpreis als die Steigerung des Einkommens
- vermehrter Bau von Wohnungen in Folge von spekulativer Erwartung
- vermehrte Aufnahme von Krediten
Überschreiten die gemessenen Werte den Nullpunkt, ein bestehender Vergleichswerte aus dem Jahr 2004, so steigt die Blasengefahr des Index. Das sogenannte Rückschlagpotential. So geschehen im dritten Quartal des Jahres 2020. Und damit erstmals seit 15 Jahren. Denn: Im zweiten Quartal 2020 lag diese Preislücke zwischen Kaufpreisen und Eigentumswohnungen sowie Mieten bei 23 Prozent. Im Vergleich: 2017 lag der Wert noch bei zwölf Prozent. In den sieben deutschen Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt das Rückschlagpotential derzeit bereits bei 42 Prozent. Zum Vergleich: vor drei Jahren waren es noch 28.
Das Kernproblem: überzeichnete Knappheit
Als Blase definiert das Analysehaus einen „spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist“. Die Kernproblematik liegt dadurch nicht an den steigenden Preisen per se, sondern vielmehr an einer „überzeichneten Knappheit“. Spekulativer Immobilienbau erzeugt dabei den nicht zu rechtfertigenden Preisauftrieb. Besonders die Teilindikatoren „Vervielfältiger“ (Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete) sowie „Preis-Einkommen“ (Verhältnis von Kaufpreis zum Jahreseinkommen) begünstigen die wachsende Blase.
Gegen jede Regel
Hingegen dem Trend in Schrumpfungsregionen, die die Nullmarke überschreiten, zeichnet sich in Köln ein anderes Bild ab. Dort sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen von 3,4 pro Tausend Einwohner im Vorjahr auf 2,1 Wohnungen. Entsprechend sank das Blasenrisiko der Stadt auf ein mäßiges Niveau. Und das, obwohl sich die Preis-Einkommens-Relation im Aufwärtstrend befinden. In Leipzig hingegen erhöhte sich das Risiko der Immobilienblase. Empirica zufolge überschritt die Stadt erstmals die rote Marke und hat dadurch aktuell ein Risiko, das als „eher hoch“ einzustufen ist.
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Redaktion: NewFinance Mediengesellschaft mbH